http://www.ninbai-kaiketucenter.com/ 住宅ローンの返済でお困りの貴方、競売開始決定通知が届いて お困りの貴方【任意売却解決センター】までご相談ください！ 任意売却で貴方の悩みを解決いたします。 ja Copyright 2011 Tue, 30 Jun 2009 22:49:55 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss ■任意売却・任意売買のメリット 【任意売却することにより市場価格に近い価格で販売出来ます。】 任意売却は、市場価格に近い価格での売却を目指しますので、競売に比べ、一般的に高額で売却をすることが可能です。したがって競売で売却されるよりも残債務が減りますので、スムーズな再スタート・生活再建の支援に繋がります。 【債権者へより多くの返済が可能となります。】 債権者へより多くの返済が可能であり、滞納になっている税金、管理費や、仲介手数料などが、任意売却による売買代金から精算されますので、所有者の持ち出し負担がありません。 下記の滞納分・費用も債権者より支払われます 滞納分管理費（マンション等、管理費の有る場合）　→　管理組合へ 抵当権抹消費用　→　司法書士へ支払い（債権者との話し合い） 抵当権の解除の書類代　→　抵当権設定者・利害関係人へ支払い 不動産業者への仲介手数料 → 不動産業者へ支払い 滞納している税金　→ 原則、役所との話し合いです。 【一般の売却と同じ方法で販売するので、近隣に秘密にできます！】 表面上は通常の物件売買と変わりません。競売のように、法的手続による強制的な物件処分によって「立ち退かされる」のではないため、債務者への気持ちのダメージも少なく、近隣の方に事情を知られることもございません。その為、慣れ親しんだ地域に住みにくくなってしまう、という事がありません。 【任意売却後の債務の返済も柔軟に対応して貰えます。】 売却後の残債の返済方法を交渉により、柔軟に対応して貰えます。また、話し合いにより引っ越しにかかる費用などを受け取る事も可能です。 ■任意売却のデメリット ◎任意売却をすると、いわゆるブラックリストに記載されます。 （※但し、「任意売却をしたからブラックリスト掲載」という事では無く、住宅ローンを3ヵ月滞納した時点ですでにブラックリスト登録はされております。） http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_13.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_13.html 020任意売却のメリット Tue, 30 Jun 2009 22:49:55 +0900 競売でもローンの差額が残ります！ 競売の落札価格と未払いの不動産ローンの差額の事を "残債務" と言います。 この残債務には返済の義務が有ります。　この残債務の月々の返済額の交渉は貴方ご自身で債権者/抵当権者と行わなければなりません。　弁護士さんにお願いをすれば弁護士さんが行ってはくださいます。 住まいは取られる、住まいから追い出される、そして弁護士費用はかかる。　この残債務の返済の一事を取っても任意売却の方が全然有利だとお考えになりませんか？ 保証人には迷惑はかかります！ 競売でも任意売却でも自己破産でも債務整理でも、保証人には絶対的に迷惑はかかります。　避けようがありません。 貴方が自己破産をしたら、保証人も自己破産しなければならないケースがほとんどです。　保証人が公務員の場合、支払請求はその方に押し寄せます。 http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_12.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_12.html 020任意売却のメリット Tue, 30 Jun 2009 22:48:16 +0900 残ってしまうローンの月々の返済額の交渉 任意売却で不動産の売買が完了をしても、住宅ローンと物件の売買代金の差が残ります。　この残る差額のことを残債務と言います。 この残債務には、マンションを売った後も、家を取られてしまった後も返済をしなければならない義務があります。　しかし、任意売却で処理をした場合には、この月々の返済額の交渉が出来ます。　債務者(たぶん、貴方)の収入(収支)を考えてくれて、貴方の生活に支障の起きない返済額を認めてもらえる可能性が高いのです。　例えば、月5,000円の返済だとか月10,000円だとか、貴方の収入に合わせた返済額を債権者側が認めてくれる可能性が高いのです。 任意売却の最大のメリットは、この残る債務の返済額の柔軟性に尽きると思います。 残る債務額の差 任意売却の残債務 競売での落札額よりも、任意売却での売却額の方が一般的には高いのです。　売却代金が高いという事は、残る借金の額も減るということになります。 従って、任意売却の方が残る借金が少ないということになります。　残る借金が少ないということは、月々の返済がその分、楽になるということです。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_11.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_11.html 020任意売却のメリット Tue, 30 Jun 2009 22:46:40 +0900 ※裁判所から競売開始決定通知が届いても、任意売却が可能です。 ただし、全ての債権者が応じてくれる訳ではありません。一旦、競売開始決定されると、 手続きが進むのと並行しておこなうことになりますので、 不成立になる可能性が高くなってしまいます。 当社でも、競売入札二日前に任意売却で不動産を処理した実績もありますが、 競売開始決定通知が届く前の決断をお勧めいたします。 http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_90.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_90.html 020任意売却のメリット Wed, 17 Jun 2009 23:49:50 +0900 ※競売では落札されれば、競落人の意向により物件を引渡す必要があります。 立退きの時期は元の所有者の事情に関係なく決定されますし、 立退きのための引越し費用も自己負担する必要があります。 任意売却の場合は、通常の販売になりますので、契約になるまで住み続けることも可能です。 引渡しの時期も売主・買主の話し合いにより調整するため、 転居先が決まり引越しが完了後に物件の引渡しとなるケースがほとんどです。 http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_89.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_89.html 020任意売却のメリット Wed, 17 Jun 2009 23:49:12 +0900 方法その[ 1 ] 友人または親戚に自宅を買い取ってもらう。 そして、所有権の移転した旧・貴方の自宅を賃貸借契約を結んで家賃を払って住まわせてもらう。 方法その[ 2 ] 不動産会社または投資家の方に間に入ってもらう。 方法その[ 1 ]と同様に、間に入って購入してくれた方と賃貸借契約を結んで、 家賃を払って住まわせてもらう。　ただし、この方法は営利目的の投資としての 協力となりますのでこの方々の利益が加算されることになりますので 上記方法よりも高い家賃設定となります。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_88.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_88.html 020任意売却のメリット Wed, 17 Jun 2009 23:47:35 +0900 ※売却後の引越し費用は、債権者によっては一定金額を認めてくれる場合、 一切認めてくれない場合など様々です。住宅金融支援機構(旧公庫)は、 2007年5月以降、破産手続きのみ引越し費用を一定額認め、 その他は一切認めてくれません。民間金融機関も引越し費用については 認めない傾向が強くなっています。 しかし、当社では、今まで処理をした任意売却のケースで引越し代を 認めてもらえなかったケースはございません。　ですが、100パーセント必ず認めてもらえると 確約は出来ません。 当社では、債権者に様々な提案をしたり、又、購入者に一部負担をお願いしたり、 ご依頼者がスムーズな引越しが出来るよう対応しています。 更に、弊社基準内でのお立替えも可能です。 http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_87.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_87.html 020任意売却のメリット Wed, 17 Jun 2009 23:46:42 +0900 ※任意売却することにより市場価格に近い価格で販売出来ます。 任意売却は、市場価格に近い価格での売却を目指しますので、競売に比べ、 一般的に高額で売却をすることが可能です。したがって競売で売却されるよりも 残債務が減りますので、スムーズな再スタート・生活再建の支援に繋がります。 当然、債権者へより多くの返済が可能であり、滞納になっている税金、 管理費や、仲介手数料などが、任意売却による売買代金から精算されますので、 所有者の持ち出し負担がありません。 http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_86.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_86.html 020任意売却のメリット Wed, 17 Jun 2009 23:45:54 +0900 ※任意売却で不動産の売買が完了をしても、住宅ローンと物件の売買代金の差が残ります。 　この残る差額のことを残債務と言います。 この残債務には、マンションを売った後も、家を取られてしまった後も返済をしなければ ならない義務があります。　しかし、任意売却で処理をした場合には、この月々の返済額の交渉が 出来ます。　債務者(たぶん、貴方)の収入(収支)を考えてくれて、 貴方の生活に支障の起きない返済額を認めてもらえる可能性が高いのです。　 例えば、月5,000円の返済だとか月10,000円だとか、 貴方の収入に合わせた返済額を債権者側が認めてくれる可能性が高いのです。 任意売却の最大のメリットは、この残る債務の返済額の柔軟性に尽きると思います。 http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_85.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_85.html 020任意売却のメリット Wed, 17 Jun 2009 23:44:33 +0900 ※一般の売却と同じ方法で販売するので、近隣に秘密にできます。 表面上は通常の物件売買と変わりません。競売のように、法的手続による強制的な 物件処分によって「立ち退かされる」のではないため、債務者への気持ちのダメージも少なく、 近隣の方に事情を知られることもございません。 その為、慣れ親しんだ地域に住みにくくなってしまう、という事がありません。 競売になりますと、競売開始決定後にはその情報が公開されます。　 情報は裁判所で閲覧することが可能となり、インターネットなどにも掲載されるため、 近隣に知られる恐れがあります。　また、入札予定者が聞き込みを行う目的で、 近隣を訪問することがあります。 http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_84.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_84.html 020任意売却のメリット Wed, 17 Jun 2009 23:43:33 +0900 ※債務の有るご依頼人より一円たりとも頂きません。 債権者側より、任意売却成立後に仲介手数料として物件価格の3％ + 6万円＋消費税を頂きます。 上記手数料（売買価格の3％＋6万円＋消費税）は、依頼者（お客様）と結ぶ 専任媒介契約書の中に明記いたしております。 仲介手数料の他に報酬として依頼者様に請求をしている業者もいらっしゃるようですが、 当社では上記の金額のみでございます。 当社は司法書士、弁護士とは違いますので相談料・コンサルタント料などは一切頂いておりません。 ※司法書士等に払う、抹消費用や経費・諸費用は原則、債権者から頂くことになります。 お客様からの持ち出しは原則ございません。書類の送料等も当社負担。 但し、売却の為に必要な身分証書類 （住民票・印鑑証明書などご本人しか取得できない もの）の発行費用（数百円程度）はお客様負担でお願いいたします。 ※マンションなどの管理費などを滞納していた場合にも、物件売却後に 債権者によって支払いがなされます。 その他諸々の経費および滞納したお金も 売却代金で精算されます。 http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_83.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/020/post_83.html 020任意売却のメリット Wed, 17 Jun 2009 23:40:43 +0900 自己破産し、免責が降りれば、債務の返済請求がされなくなるのだから、 弁護士に依頼し、自己破産を考えている方も多いかと思います。 しかし、その弁護士費用として約３０万円が必要となります。 　夫婦二人で、自己破産すると、費用も約６０万円となります。　 お金がなくて経済的に窮している状況の中で、この費用は大きな出費となります。 　そこで自己破産する前に、任意売却をする意味が出てくるのです。 自己破産には、同時破産と管財事件があります。　 同時破産は、破産者に資産がなく破産手続きの費用もでない場合に選択できます。 この場合は、3万円程度の費用で手続きが出来ます。　 ただし、免責不許可事由に該当する恐れがあるような場合は、小額管財事件となる場合があります。 　管財事件は、破産者に資産がある場合で、管財人の費用として最低50万円 （東京地裁の小額管財事件では20万円）の予納金が必要となります。　 住宅ローンがある場合は、原則管財事件となります。　 ただし、あまりに残債額が多くなる場合には、管財事件にならない場合があります。 　同時破産であれば、自分で手続きを進めることもできるでしょう。　 破産手続き前に自宅を売却をしてしまうと、資産はなくなりますから、 同時破産になる可能性が高くなります。　そうなると、自己破産手続き費用は3万円で 済むことになります。　この費用が、3万円と50万円では大差です。　 もちろん、先生方への報酬は別途必要です。 　任意売却を行った場合には、管財人の資産の処分が不要となり、 破産手続きは簡略化されてますから破産免責までの期間も大幅に短くなります。 　任意売却をすれば、引越代などの費用も出ると考えられますから、 経済的に困窮している人に大いに心強いことではないでしょうか。 http://www.ninbai-kaiketucenter.com/001/post_82.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/001/post_82.html 001貴方の状況は Wed, 17 Jun 2009 23:37:08 +0900 「担保割れ、オーバーローンとは、住宅の借入金の残高が、不動産の譲渡価額（時価）を 上回っている状態のこと。また譲渡価額超過分の借入金残高のことを指します。 不動産取引では、主に住宅ローンの残高が、土地・建物など担保物件の時価を 上っている場合に使われています。 例えば４，０００万円の住宅ローン残高があるのに、住宅の時価が２，０００万円しかない という状態の事です。ですから、オーバーローン状態では、自宅を売却しても、 借金が残ってしまうのです。 上記の例でも、残債務額と不動産担保価値の差が２，０００万円もあるのです。 現金で２，０００万円を用意する事が出来れば問題はありませんが、現金がない場合は、 住宅ローンを完済する事が出来ないのです。 完済することが出来なければ不動産を販売する事ができません。 しかし、「任意売却」であれば、担保割れ、オーバーローンの状態でも売却は可能になります。 http://www.ninbai-kaiketucenter.com/001/post_81.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/001/post_81.html 001貴方の状況は Wed, 17 Jun 2009 23:35:36 +0900 期限の利益を喪失し一括弁済を請求されても住宅ローンの残金を支払えない場合、 債権者は抵当権の行使、つまり対象となる不動産を競売にかけて債権回収するための申立を裁判所にすることになります。 この申立が受理されると、裁判所から法務局に対して差押登記の委託がされ、法務局は対象となる不動産の登記簿に差押登記をします。 その後、債権者、債務者に対して不動産競売開始決定が通知されることになります。 　この他にも、税金などの公租公課を滞納している場合、管理費の滞納などにより、所有している不動産が差押られる場合がありますので、住宅ローンだけに気をとられて税金・管理費等が未納になるような事がないようにしてください。 税金、管理費だからと馬鹿にしてはいけません。 ※競売になって落札されなかった場合 競売になり、その物件が落札されなかった場合には、売れるまでその物件に住み続けることができます。ですが、最初の競売で落札されなかった場合、特別売却と言って、「開札期日の翌日から1ヵ月の間（東京地裁民事執行センターの場合）に、先着順に、買受可能価格で買い受けることができます。」という公示がなされます。いずれにせよ、その物件が売れるまで競売価格を下げながら競売は続行されることになります。 http://www.ninbai-kaiketucenter.com/001/post_80.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/001/post_80.html 001貴方の状況は Wed, 17 Jun 2009 23:34:35 +0900 債務者が期限の利益を失うと、債権者は保証会社に支払いを求めることになり、 これに保証会社が応じることを「代位弁済」といいます。 この際、債務者に代位弁済通知が届き全額一括返済を求められます。 一括弁済しなければ保証会社へ代位弁済請求する旨を債権者から通達されることになります。 代位弁済されますと、保証会社が債権者となり、全額一括返済か競売、 または任意売却の道が残されます。全額一括返済は難しいでしょうから、 競売と任意売却どちらがあなたにとって良いのかご相談ください。 http://www.ninbai-kaiketucenter.com/001/post_79.html http://www.ninbai-kaiketucenter.com/001/post_79.html 001貴方の状況は Wed, 17 Jun 2009 23:32:25 +0900